สูตรและสมมติฐาน
Gross Yield = (ค่าเช่ารายเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ) × 100 ส่วน Net Yield = ((ค่าเช่ารายเดือน × (12 − เดือนว่าง) − ค่าใช้จ่ายรายปี) ÷ ราคาซื้อ) × 100 คำนวณด้วยความละเอียดเต็มและแสดงเปอร์เซ็นต์ 2 ตำแหน่ง
เครื่องคำนวณ Rental Yield
เปรียบเทียบรายได้ค่าเช่ารายปีกับราคาซื้อ ดูทั้ง Gross Yield ก่อนหักต้นทุนและ Net Yield หลังเผื่อห้องว่างกับค่าใช้จ่ายรายปี
ตรวจสอบสูตรและเนื้อหาล่าสุด 28 กรกฎาคม 2569สูตรเวอร์ชัน rental-yield-v1
คำตอบสั้น
Rental Yield บอกว่ารายได้ค่าเช่าต่อปีคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ
Gross Yield ใช้ค่าเช่าครบ 12 เดือนก่อนหักต้นทุน ส่วน Net Yield หักเดือนที่คาดว่าจะว่างและค่าใช้จ่ายถือครองรายปีแล้ว จึงช่วยให้เห็นช่องว่างระหว่างรายได้บนกระดาษกับรายได้จากสมมติฐานที่ใกล้การใช้งานจริงขึ้น เครื่องมือนี้ไม่ตัดสินว่าทรัพย์คุ้มหรือไม่ และไม่รวมสินเชื่อ ภาษีส่วนบุคคล หรือการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์
ลองคำนวณจากตัวเลขของคุณ
เริ่มจากค่าตัวอย่าง แล้วเปลี่ยนเป็นราคาซื้อ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจริง จำนวนเดือนว่าง และต้นทุนรายปีของทรัพย์ที่ต้องการเปรียบเทียบ
ข้อมูลช่วงราคาโครงการ
ตรวจช่วงราคาเสนอในอดีตของโครงการก่อนตั้งสมมติฐาน
ค้นหาโครงการเพื่อดูช่วงราคาเสนอขายและค่าเช่าเสนอที่บันทึกไว้ในข้อมูลรวมระดับโครงการ ข้อมูลนี้รวมทุกชนิดและทุกขนาดห้อง
กรอกราคาซื้อและค่าเช่าที่คุณต้องการทดสอบได้โดยตรง การคำนวณเกิดในเบราว์เซอร์ และตัวเลขทางการเงินกับผลลัพธ์จะไม่ถูกส่งไปยัง API
หลักการอ่านผลลัพธ์
ใช้ Gross Yield เพื่อเปรียบเทียบรายได้ก่อนต้นทุนอย่างรวดเร็ว และใช้ Net Yield เพื่อตรวจว่าช่วงว่างกับต้นทุนลดผลลัพธ์เท่าใด ควรใช้ฐานราคาและรายการต้นทุนแบบเดียวกันทุกทรัพย์ที่นำมาเปรียบเทียบ
ตัวอย่างคำนวณ 3 สถานการณ์
ตัวเลขต่อไปนี้เป็นกรณีสมมติ ไม่ใช่ราคาหรือข้อเสนอปัจจุบัน แต่ละผลลัพธ์มาจากสูตรเดียวกับเครื่องคำนวณด้านบน
กรณีฐาน: เผื่อว่าง 1 เดือน
ทรัพย์ราคา 3 ล้านบาท ค่าเช่า 18,000 บาท และต้นทุนรายปี 30,000 บาท
- ราคาซื้อ (บาท)
- ฿3,000,000
- ค่าเช่ารายเดือน (บาท)
- ฿18,000
- คาดว่าห้องว่าง (เดือน/ปี)
- 1
- ค่าใช้จ่ายถือครองรายปี (บาท)
- ฿30,000
- Gross Rental Yield
- 7.20%
- Net Rental Yield โดยประมาณ
- 5.60%
Gross 7.20% ลดเหลือ Net 5.60% เมื่อหักค่าเช่าที่หายไปหนึ่งเดือนและต้นทุนรายปี
ราคาสูงขึ้นและว่างนานขึ้น
ทรัพย์ราคา 5 ล้านบาท ค่าเช่า 25,000 บาท เผื่อว่าง 2 เดือน และต้นทุน 60,000 บาท
- ราคาซื้อ (บาท)
- ฿5,000,000
- ค่าเช่ารายเดือน (บาท)
- ฿25,000
- คาดว่าห้องว่าง (เดือน/ปี)
- 2
- ค่าใช้จ่ายถือครองรายปี (บาท)
- ฿60,000
- Gross Rental Yield
- 6.00%
- Net Rental Yield โดยประมาณ
- 3.80%
Gross 6.00% ลดเหลือ Net 3.80% แสดงว่าระยะว่างและต้นทุนมีผลมากเมื่อเทียบกับราคาซื้อ
ไม่มีช่วงว่างในสมมติฐาน
ทรัพย์ราคา 2.4 ล้านบาท ค่าเช่า 15,000 บาท และต้นทุนรายปี 24,000 บาท
- ราคาซื้อ (บาท)
- ฿2,400,000
- ค่าเช่ารายเดือน (บาท)
- ฿15,000
- คาดว่าห้องว่าง (เดือน/ปี)
- 0
- ค่าใช้จ่ายถือครองรายปี (บาท)
- ฿24,000
- Gross Rental Yield
- 7.50%
- Net Rental Yield โดยประมาณ
- 6.50%
Gross 7.50% ลดเหลือ Net 6.50% จากต้นทุนรายปีเพียงรายการเดียว แต่ผลจริงยังอาจมีช่วงว่างหรือค่าซ่อมฉุกเฉิน
สมมติฐานที่สูตรใช้
- หนึ่งปีมี 12 เดือน และเดือนว่างสามารถกรอกเป็นทศนิยมครึ่งเดือนได้
- ค่าเช่ารายเดือนคงที่ตลอดช่วงที่มีผู้เช่า ไม่มีการปรับขึ้นหรือลดระหว่างปี
- ค่าใช้จ่ายรายปีเป็นยอดรวมที่ผู้ใช้เตรียมเอง สูตรไม่เดารายการต้นทุนแทน
- ราคาซื้อเป็นฐานเดียวตลอดการเปรียบเทียบ และใช้สกุลเงินบาททุกช่อง
สิ่งที่สูตรนี้ไม่รวม
- เงินดาวน์ ดอกเบี้ย ค่างวดสินเชื่อ และโครงสร้างการกู้
- ภาษีเฉพาะบุคคล ค่าธรรมเนียมวันโอน ค่าตกแต่ง และต้นทุนซื้อครั้งแรก
- การเพิ่มหรือลดของราคาทรัพย์ เงินเฟ้อ และการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าในอนาคต
- ค่าซ่อมฉุกเฉินหรือความเสียหายที่ยังไม่ได้รวมไว้ในค่าใช้จ่ายรายปี
ข้อผิดพลาดที่ทำให้ Yield ดูสูงเกินจริง
ใช้ค่าเช่าประกาศแทนค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ
ราคาในประกาศอาจไม่ใช่ยอดที่ตกลงจริง ควรใช้ตัวเลขที่มีหลักฐานรองรับหรือทดสอบหลายกรณี
ใส่เดือนว่างเป็นศูนย์โดยไม่พิจารณารอบผู้เช่า
เผื่อช่วงหาผู้เช่า ทำความสะอาด หรือซ่อมระหว่างสัญญา เพื่อเห็นผลกระทบต่อรายได้ทั้งปี
ลืมต้นทุนประจำหรือใส่ยอดรายเดือนเป็นยอดรายปี
รวมค่าส่วนกลาง ประกัน การดูแล ซ่อมบำรุง และค่าบริหารที่เกี่ยวข้อง แล้วตรวจหน่วยเวลาให้ตรงกัน
เปรียบเทียบทรัพย์ด้วยฐานราคาไม่เหมือนกัน
หากทรัพย์หนึ่งใช้เฉพาะราคาซื้อ แต่อีกทรัพย์รวมตกแต่งแล้ว เปอร์เซ็นต์ที่ได้จะเทียบกันไม่ตรง
Checklist ก่อนใช้ Yield ตัดสินใจขั้นต่อไป
ผลคำนวณเป็นจุดเริ่มต้น ควรตรวจข้อมูลต่อไปนี้ก่อนเปรียบเทียบทรัพย์หรือวางแผนลงประกาศ
- 1ยืนยันราคาซื้อหรือฐานเงินลงทุนที่จะใช้ให้เหมือนกันทุกตัวเลือก
- 2ตรวจค่าเช่าที่มีโอกาสได้รับจริง ไม่ใช้ตัวเลขสูงสุดเพียงรายการเดียว
- 3ประมาณช่วงว่างจากรอบสัญญา สภาพห้อง และเวลาหาผู้เช่า
- 4รวมต้นทุนถือครองรายปีที่ทราบแล้วและกันงบซ่อมบำรุง
- 5แยกสินเชื่อ ภาษีส่วนบุคคล และต้นทุนซื้อครั้งแรกไปวิเคราะห์ต่างหาก
- 6บันทึกวันที่และสมมติฐาน เพื่อกลับมาอัปเดตเมื่อข้อมูลเปลี่ยน
ความเป็นส่วนตัวและแหล่งข้อมูล
สูตรเป็นการคำนวณเลขคณิตในหน้าเว็บ ไม่ต้องเข้าสู่ระบบ ไม่บันทึกค่าที่กรอก และไม่สร้าง URL ผลลัพธ์ แหล่งข้อมูลของเครื่องมืออธิบายหลักการตรวจสูตร ตัวอย่าง และข้อจำกัด
ดูแหล่งข้อมูลและหลักการของเครื่องมือคำถามที่พบบ่อย
ควรใช้ค่าเช่าที่ประกาศหรือค่าเช่าที่ได้รับจริง
ควรใช้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจริงจากหลักฐานที่เชื่อถือได้ และทดลองกรณีค่าเช่าต่ำลงร่วมกับช่วงว่าง เพื่อไม่ให้ประมาณการสูงเกินไป
ค่าใช้จ่ายรายปีควรรวมอะไรบ้าง
รวมรายการที่เจ้าของเป็นผู้รับผิดชอบ เช่น ค่าส่วนกลาง ประกัน ซ่อมบำรุง ค่าบริหาร และต้นทุนประจำอื่นที่เกี่ยวข้อง โดยหลีกเลี่ยงการนับรายการเดียวกันซ้ำ
Net Yield รวมค่างวดสินเชื่อหรือไม่
ไม่รวม สูตรนี้วัดผลจากทรัพย์ก่อนโครงสร้างเงินทุน เงินดาวน์ ดอกเบี้ย ค่างวด และภาษีเฉพาะบุคคลต้องประเมินแยก
ถ้า Net Yield ติดลบหมายความว่าอย่างไร
หมายถึงค่าเช่าหลังหักช่วงว่างต่ำกว่าค่าใช้จ่ายรายปีตามค่าที่กรอก ควรตรวจหน่วยและตัวเลขก่อน แล้วจึงพิจารณาว่าสมมติฐานสะท้อนสถานการณ์จริงหรือไม่
Yield สูงกว่าหมายความว่าทรัพย์ดีกว่าเสมอหรือไม่
ไม่เสมอ Yield ไม่วัดสภาพทรัพย์ ความเสี่ยงผู้เช่า สภาพคล่อง ทำเล คุณภาพอาคาร การเติบโตของราคา หรือภาระบริหาร จึงควรใช้ร่วมกับการตรวจสอบด้านอื่น
เครื่องมือที่เกี่ยวข้อง
พร้อมลงประกาศทรัพย์แล้วหรือยัง
ใช้ผลลัพธ์เพื่อวางแผน แล้วเตรียมข้อมูลจริง รูปภาพ และเงื่อนไขก่อนเผยแพร่